8月26日，云南省印发《滇中城市群发展规划的通知》，以作为未来一个时期推进滇中城市群发展的指导性、约束性文件。
未来的滇中城市群怎么发展？昆明作为滇中城市群的主中心会迎来怎样的发展格局？或许，从规划中可以看到一些端倪。
本文关键词：
1、昆明在滇中城市群中的地位
2、昆明重新定位各县市区发展
3、主城区内置业前景的考量
（一）昆明成为滇中城市群发展的“火车头”
此次发布的《滇中城市群发展规划》，从空间格局、产业体系、基础设施网络、生态宜居环境、对外开放、一体化发展、规划实施等7个篇章24个小节，围绕规划背景和总体要求进行了详述。
在地理空间上，滇中城市群国土面积达11.14万平方公里，占全省面积的28.3%。包括昆明市、曲靖市、玉溪市、楚雄州全境及红河州北部7个县（市），共49个县/市/区。
根据规划，滇中城市群发展近期规划目标为年，远期规划目标至年。
数据源自《滇中城市群发展规划》/昆明楼市制表
从数据看，远期到年，滇中城市群将发展成为云南举足轻重的人口与经济的载体。但是，根据昆明市国民经济和社会发展统计公报显示，作为云南人口最多的昆明，截止年末常住人口仅万人，按照年滇中城市群万人的近期目标看，显然达成的难度不小。
而在城市发展的空间格局上，规划明确将构建“一主四副、通道对接、点轴联动”的空间结构，形成以昆明主中心为引领，曲靖、玉溪、楚雄、蒙自4个副中心协同支撑融合发展的格局。
图源《滇中城市群发展规划》
其中，特别提到将推动昆玉同城化发展，远景空间向“一主三副”转变的思路。
也就是说，昆明是滇中城市群唯一的主中心城市，在未来的发展中，引领作为还将进一步得到强化，并带动和促进区域协同发展。
昆明楼市/制表
在具体的联动发展上，规划目标为：
※到年，形成由1个特大城市（昆明）、2个大城市（曲靖、蒙自）、2个中等城市（玉溪、楚雄）和若干小城市组成的城市格局。
※年，形成由1个特大城市（昆明）、4个大城市（曲靖、玉溪、楚雄、蒙自）、2个中等城市（弥勒、宣威）和若干小城市组成的城市格局。
意味着，除了滇中城市群的主中心城市昆明外，曲靖和蒙自将会是率先发展的城市。同时，玉溪和楚雄作为发展后备，在远期规划中，将也迎来大的发展。而被点名要发展为中等城市的弥勒和宣威，其定调也将会城市发展带来有效促动。
当然，虽然规划提出了滇中城市群的整体发展方向，但从相应的细则来看，并没有一味地向国土空间要效益的导向，比如规划中针对重点开发区域、限制开发区域、禁止开发区域的分类与约束，就是一种发展区分的表现。
特别是在发展规划中仅有的关于房地产的表述，强调了要对滇池实施最严格的管控制度，严格控制沿湖岸带旅游设施和房地产项目。
意味着，滇中城市群中滇池沿线的城市，并不会被允许因为发展需要，而放弃滇池保护这项目重要的工作内容。
（二）昆明重新定位各地发展
有些巧合的是，在云南省发布《滇中城市群发展规划》指引滇中城市发展方向之前，昆明市便已印发了《昆明市优化完善各县（市）区功能定位的报告》，为昆明市所属的的各县/市/区今后一段时间内的发展规划了方向。
根据报告，昆明市要围绕建设区域性国际中心城市目标，紧扣“一枢纽、四中心、三品牌”（“一枢纽”即区域性国际综合枢纽，“四中心”为经济贸易中心、科技创新中心、金融服务中心、人文交流中心，“三品牌”指世界春城花都、历史文化名城、中国健康之城），把握“城”与“市”的内涵，构建各县（市）区有力支撑区域性国际中心城市建设的有机组合。
同时，在突出各县（市）区功能定位的独特性、代表性、互补性、前瞻性的同时，综合考虑各地经济、社会、生态等多方面因素，分类设置城市功能核心区、城市功能拓展区、城市生态涵养区3个区域。
昆明楼市/制表从昆明市所辖的各县/市/区的功能定位来看，作为城市功能核心区的主城5区，肩负着不断提升城市品质，完善城市功能，充分发挥城市辐射带动能力的作用。
而以晋宁、安宁、嵩明等为代表的属于昆明城市功能拓展区的县/市/区，则承担着强化基础设施配套，加快城镇人口聚集，打造未来城市功能新空间的重任。
事实上，从当前发展来看，晋宁靠近滇池的区域、安宁的太平新城，嵩明的军长片区，以及宜良阳宗海片区等城市空间的兴起，已经凸显出分流主城相应功能的职能。
由此可见，在未来很长一段时间，昆明的发展仍然会坚持以主城5区为核心承载，兼顾向周边拓展的发展的思路推进。
而从今年上半年昆明各县/市/区的经济数据来看，在GDP总量上，除呈贡不及安宁之外，主城4区均占有绝对优势。
在财政收入上，主城5区均具有可观的收入。但显然，从数据上看，具有工业支撑的安宁，经济发展的优势明显。
图源昆明市统计局
这也说明，主城5区是支撑昆明经济的内核，对于昆明经济的发展，有着决定性的作用。
当然，昆明经济呈现出的“内强外弱”现状，也预示着昆明主城区以外的郊县，具有巨大的空间和潜力。
因此，从现实来说，各县/市/区功能定位的明确，有利于进一步优化昆明的产业布局，推动形成错位发展、优势互补的格局。
（三）昆明置业前景的选择
既然省、市均积极出面，从不同角度为城市发展定调。也就意味着，未来诸如滇中城市群、昆明各县/市/区的未来发展方向已清晰可见。
这种发展指向，从一定程度上，会指引城市价值的走向。
从房地产角度而言，此前克而瑞发布的《年中国城市房地产市场投资前景研究报告》显示，在投资前景TOP50中，昆明排名第19位，整体处于中上游水平。
图源克而瑞《年中国城市房地产市场投资前景研究报告》
从具体的榜单来看，作为二线城市的昆明，房地产投资前景仅次于三四线城市的温州。在省会城市中，昆明排名仅次于上海、北京、杭州、广州、武汉、南京、成都、长沙、合肥、天津、重庆、西安、郑州等城市，同样处于省会城的中上水平。
而对应到昆明本地，前面提到，主城5区整体经济活跃度较高。因此，就房地产投资前景而言，也主要集中在主城区内。
我们通过在售活跃项目的粗略统计可以看出，在主城5区中，在售活跃项目均超过20个。其中官渡区最多，达45个左右。
昆明楼市整理/制表
而在热点置业片区中，官渡区囊括巫家坝、会展、新螺蛳湾、官南及经开区的部分项目，是昆明房地产热度比较的行政区。
因此，单纯从经济与市场热度来看，官渡区无疑是昆明房地产投资前景较好的行政区。
不过，正在发展的昆明，由于公共资源、配套等在二环以内的城区（主要是五华区和盘龙区）范围内聚集性较高，因此，也使得相应的经济活动的关联度更紧密，特别是以五华区为代表的丰富学区资源等，也支撑起了相对较好的置业前景。
当然，与城区的便捷性和资源的密集性相对应的是，相较于官渡区、呈贡区而言，城区较高的房价水平所推升的置业门槛，也是需要考量的因素。
所以，就买房而言，还是以个人需求及实际预算作为首要前提，来综合决定。
总之，适合自己的才是最好的。
来源：昆明楼市
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